متى تحتاج إلى خبير عقاري محلّف؟

الخبير المحلّف هو صاحب اختصاص فني يُكلَّف بأعمال خبرة، ويكون رأيه مبنياً على أسس يجب أن يبيّنها في تقريره. وزارة العدل تنص على أن تقرير الخبير يجب أن يوضح النتيجة والرأي والأسس التي استند إليها.

الصفة ليست لقباً تسويقياً؛ هي إطار مهني له التزاماته، أولها الاستقلالية.

• تريد فكرة عامة عن قيمة عقارك قبل التفكير في البيع.
• تقارن بين خيارين استثماريين بشكل أولي.
• تريد معرفة إن كان سعر معروض عليك معقولاً قبل الدخول في تفاصيل.

في هذه الحالات نقاش أولي قد يكفي.

أمام المحكمة

عندما تتضمن الدعوى مسألة فنية مرتبطة بقيمة عقار أو خصائصه، سواء عيّنت المحكمة خبيراً أو طلب أحد الأطراف تقريراً مستقلاً.

هنا لا يكفي رقم. التقرير يجب أن يصمد أمام قراءة خصم يبحث عن ثغرة، وأمام قاضٍ يسأل: على أي أساس؟

أمام مصرف

عندما يُقدَّم عقار كضمان أو يُدرَس ملف تمويل. المصارف تطلب تقارير تستوفي شروطها، ولا تقبل تقديرات عامة.

في نزاع بين شركاء أو ورثة

حين يكون لكل طرف مصلحة معاكسة، لا قيمة لتقدير يقدّمه أحد الأطراف. الطرف الآخر لن يقبله، وبحق.

التقرير المستقل يفيد هنا تحديداً لأنه ليس من أحد الطرفين.

في قسمة تركة

خصوصاً حين تضم التركة عقارات مختلفة النوع. المقارنة بينها تحتاج إلى مقياس واحد.

أمام سفارة أو جهة إدارية

حين يُطلب إثبات قيمة أصل ضمن ملف رسمي.

الاستقلالية. الخبير لا يمثّل من يدفع أتعابه. ولو مثّله لفقد التقرير قيمته كلها.

الأسس المعلنة. التقرير يبيّن ما رُوجع وما لوحظ وأي منهج استُخدم ولماذا. الرقم وحده يمكن رفضه؛ الرقم المشروح يمكن مناقشته.

التاريخ والغرض. كل قيمة مرتبطة بتاريخها وبالغرض الذي أُعدّت له.

حدود واضحة. التقرير الجيد يقول أيضاً ما لم يشمله، وما الافتراضات التي قام عليها.

لا يقدّم رأياً قانونياً، ولا يفصل في نزاع، ولا يحدد نسب الإرث، ولا يضمن قبول تقريره لدى أي جهة.

ولا يتجاوز نطاق مهمته. حين يحتاج الملف إلى مساح أو مهندس أو محامٍ أو محاسب، يُقال ذلك بدل تجاوزه.

اسأل عن ثلاثة أمور: هل سيُجري معاينة؟ ما المستندات التي سيطلبها؟ وهل سيشرح منهجه في التقرير أم سيعطيك رقماً فقط؟

الإجابة عن السؤال الثالث تكفي غالباً لتعرف ما إذا كنت أمام تقرير أم أمام تقدير بغلاف.

التخمين للمحاكم والملفات القضائية